Ипотека имущества, находящегося в общей долевой собственности, и вытекающие из этого риски. Опции

[Людмила]

Есть недвижка, принадлежащая на праве общей долевой собственности ООО-1 и ООО-2. Договор ипотеки заключён именно как договор ипотеки недвижки в целом, а не как договор ипотеки долей, на стороне залогодателя множественность лиц. Вроде как всё нормально.
И тут ООО-1 уходит в банкротство.
Что получаем? Доля ООО-1 должна реализовываться в рамках банкротства. В рамках просто исполнительноо производства реализовать её нельзя.
Мы можем, конечно, подать иск об обращении взыскания на предмет ипотеки в целом. Но. повторюсь, в обычном процессе и в порядке исполпроизводства не может обращаться взыскание на имущество (долю) ООО-1. А в процессе банкротства ООО-1 не может обращаться взыскание на имущество (долю) ООО-2, которое не в банкротстве.
Т.е., насколько я понимаю, мы получаем ДВА процесса по обращению взыскания на имущество, и в каждом из процессов продаётся доля. И идут эти процессы не одновременно, и реализовывается имущество не всё одним лотом.
Аналогичная ситуация может получиться и при ликвидации одного из сособственников-юрлиц.
Риск вместо обращения взыскания на недвижку получить два процесса об обращении взыскания на доли, насколько я понимаю, существует изначально при принятии в ипотеку недвижки, находящейся в общей долевой собственности, если хотя бы один из сособственников является юрлицом или ИП, а при принятии закона о банкротстве физ. лиц будет существовать всегда при долевой собственности.
Возможности снизить или устранить этот риск на стадии принятия имущества в ипотеку невозможно. Всё, что можно сделать, - это на стадии реализации долей приобрести все доли на залогодержателя или родственную ему компанию, а уже потом, собрав все доли, продавать недвижку целиком. Кстати, при таком раскладе может получиться и некая выгода, если доли будут оценены меньше, чем недвижка в целом (а на ЮК кто-то из оценщиков как-то говорил, что стоимость 1/2 доли не равна 1/2 стоимости недвижки).


Тему создаю частично для информации, частично чтобы подтвердиться, что правильно всё понимаю.

Сообщение отредактировал Людмила - 14.8.2012, 9:33

[pani Liza]

Людмила,
на первый взгляд, кажется, что да

[Людмила]

Нам эту хрень пытался впарить другой банк, когда мы у них несколько кредитов хотели купить.
Собственно, эта фигня стала одной из причин нашего отказа от сделки, т.к. эта недвижка представляла основной актив в том портфеле, который мы планировали приобрести.

[Zaynutdinov Artur]

Добрый день, Уважаемые.
Людмила, Вы уж меня простите, но я снова "со своими баранами" (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)
С точки зрения права в описанной Вами ситуации предметом ипотеки будет не недвижка в целом, а доли в праве на недвижку. Значит и обращать взыскание безусловно мы будем на доли в праве. Получается, что сколько долей, столько и лотов.
Коллеги, прошу, прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию и поделитесь своим опытом, особенно если имели дело с обращением взыскания на недвижку в подобных случаях.
Людмила, очень интересная и актуальная тема, спасибо Вам, что подняли этот вопрос.

[Людмила]

С точки зрения права в описанной Вами ситуации предметом ипотеки будет не недвижка в целом, а доли в праве на недвижку.

Да почему доли-то, почему???? Если все сособственники по одному договору закладывают именно недвижку в целом, почему заложены-то будут доли???

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Т.е. по согласию всех сособственников можно распорядиться САМИМ имуществом. Договор с множественностью лиц и есть такое согласие.

[Людмила]

Не то процитировала.

Сообщение отредактировал Людмила - 15.8.2012, 16:17

[Людмила]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2012 г. по делу N А09-7719/2010
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было установлено, что принадлежащее на праве общей долевой собственности имущество Общества и предпринимателя находится в залоге по договору ипотеки от 04.07.2008 г. и от 26.12.2008 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 49 от 04.07.2008 г., заключенному между КАБ "Бежица-банк" ОАО и ООО "Весна".

[Zaynutdinov Artur]

Да почему доли-то, почему???? Если все сособственники по одному договору закладывают именно недвижку в целом, почему заложены-то будут доли???

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Т.е. по согласию всех сособственников можно распорядиться САМИМ имуществом. Договор с множественностью лиц и есть такое согласие.

Все замечательно, Людмила, успокойтесь, пожалуйста:)
У меня вопросы (при соблюдении условий, описанных Вами выше):
1) Предмет ипотеки у Вас так и описан в договоре: например, квартира?
2) Залоговая стоимость, естественно, указана тоже одна (общая)?
3) В случае, когда залогодатели оба физики, вы попросите нотариальные согласия супругов на передачу в залог каждой из долей, соответственно? (IMG:style_emoticons/default/wink.gif) А если представить, что эти физики являются супругами? (IMG:style_emoticons/default/biggrin.gif)
4) Обращать взыскание в этом случае Вы будете на квартиру?
Теперь основной вопрос: если залогодатели не являются созаемщиками, а являются третьими лицами, в случае обращения взыскания на их имущество, у них возникают регрессные требования к заемщику. Как в этом случае установить сумму регресса каждому субъекту? Понятно, что условно можно "поделить на калькуляторе", но хотелось бы безусловности. А тут какая-то неувязочка...

Это, конечно, замечательно, что у Вас на практике проходило подобное, но я считаю, что заложить можно только то, что принадлежит по праву, либо само право. В данном случае работает институт общей долевой собственности и, я советую Вам записать в вашу "книжку рисков" данную ситуацию, когда оспаривание договора ипотеки возможно именно на этом основании - не определено существенное условие - предмет ипотеки.

[Zaynutdinov Artur]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2012 г. по делу N А09-7719/2010
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было установлено, что принадлежащее на праве общей долевой собственности имущество Общества и предпринимателя находится в залоге по договору ипотеки от 04.07.2008 г. и от 26.12.2008 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 49 от 04.07.2008 г., заключенному между КАБ "Бежица-банк" ОАО и ООО "Весна".

(IMG:style_emoticons/default/biggrin.gif) Да-да, Людмила, я тоже пока ничего путного не нашел в судебной практике по этому вопросу.

[Людмила]

Все замечательно, Людмила, успокойтесь, пожалуйста:)

Да тут-то я спокойна. Тут я дома, а не в юрклубовском борделе.

1) Предмет ипотеки у Вас так и описан в договоре: например, квартира?

Да.

2) Залоговая стоимость, естественно, указана тоже одна (общая)?

Да.

3) В случае, когда залогодатели оба физики, вы попросите нотариальные согласия супругов на передачу в залог каждой из долей, соответственно? wink.gif А если представить, что эти физики являются супругами? biggrin.gif

Согласие на залог имущества, являющегося совместной собственностью. Но даже если эта совместная собственность - доля в квартире, то это не лишает сособственников права заложить вс. квартиру или что там у них ещё.

4) Обращать взыскание в этом случае Вы будете на квартиру?

Ну, естественно. Про исключения я сказала: это банкротство и ликвидация.

Теперь основной вопрос: если залогодатели не являются созаемщиками, а являются третьими лицами, в случае обращения взыскания на их имущество, у них возникают регрессные требования к заемщику. Как в этом случае установить сумму регресса каждому субъекту? Понятно, что условно можно "поделить на калькуляторе", но хотелось бы безусловности. А тут какая-то неувязочка...

Да почему неувязочка? В договоре ипотеки множественность лиц на стороне залогодателя. Соответственно, при обращении взыскания получается множественность лиц на стороне кредитора. ГК РФ достаточно чётко регулирует такую ситуацию.

Это, конечно, замечательно, что у Вас на практике проходило подобное, но я считаю, что заложить можно только то, что принадлежит по праву, либо само право.

Так никто не спорит с этим. Если двум или более лицам на праве общей долевой собственности принадлежит, например, квартира, то они вправе заложить эту квартиру, продать её и т.д.

В данном случае работает институт общей долевой собственности и, я советую Вам записать в вашу "книжку рисков" данную ситуацию, когда оспаривание договора ипотеки возможно именно на этом основании - не определено существенное условие - предмет ипотеки.

Вот тут как раз риска нет.

[Zaynutdinov Artur]

Де юро каждый залогодатель отвечает перед залогодержателем своим имуществом в том размере, которым он располагает - с этим никто и не спорит, правильно? Соответственно, и заложить он может только то, чем он владеет. В данном случае, уже и де факто, есть только некие доли, которые в совокупности условно составляют единый объект - квартиру. Т.е. и закладывать необходимо ... Устал писать одно и то же (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)
Людмила, все-таки, ответьте, пожалуйста:
По договору об ипотеке закладывается (как Вам больше нравится) имущество, находящееся в общей долевой собственности супругов или (как мне больше нравится) 1/2 и 1/2 доли в праве на имущество, принадлежащие супругам. В этом случае необходимы нотариальные согласия супругов на передачу обеих долей в залог? И как будет звучать формулировка самого согласия?

[Людмила]

Де юро каждый залогодатель отвечает перед залогодержателем своим имуществом в том размере, которым он располагает - с этим никто и не спорит, правильно?

Не совсем так. При множественности лиц на стороне залогодателя ВСЕ залогодатели отвечают имуществом, принадлежащим им В СОВОКУПНОСТИ.

Соответственно, и заложить он может только то, чем он владеет.

Угу. И поэтому все сособственники могут заложить имущество в целом.

В данном случае, уже и де факто, есть только некие доли, которые в совокупности условно составляют единый объект - квартиру.

Почему ТОЛЬКО? И почему УСЛОВНО? Имущество при долевой собственности никуда не делось, оно не прекратило своё существование.

Т.е. и закладывать необходимо ...

...то, о залоге чего договорились стороны. Если они договорились о залоге имущества в целом, то и закладывать необходимо имущество в целом, по договору ипотеки с множественностью лиц на стороне залогодателя. Если договорились о залоге долей, то и закладывать необходимо доли, по отдельному договору с каждым залогодателем.

1/2 и 1/2 доли в праве на имущество, принадлежащие супругам.

Откуда у Вас супруги-то всё время берутся?

[Zaynutdinov Artur]

Я понял, что к единому мнению мы с Вами не придем, Людмила.
Форумчане, хотелось бы услышать еще мнения.

[кум Тыква]

Zaynutdinov Artur, мине сдаеца, шо вы таки путаете право и его объект, и не учитываете, что залог обременяет предмет, а не залогодателя )))

следуя вашей логике, прекращение права общей долевой собственности повлечет прекращение залога. одначе представьте себе ситуацию: один из столь любезных вашему сердцу супругов, совместно заложивших... гхм... свои 1/2 доли в праве на одну и ту же недвижку, умирает, и наследует ему только лишь переживший супруг. я сильна сумлеваюсь, шо вы скажете о прекращении залога в этом случае ))) и что-то мине поцказываит, шо после вступления в наследство в залоге будут уже не доли )))

относительно вашего

ответьте, пожалуйста:
По договору об ипотеке закладывается (как Вам больше нравится) имущество, находящееся в общей долевой собственности супругов или (как мне больше нравится) 1/2 и 1/2 доли в праве на имущество, принадлежащие супругам. В этом случае необходимы нотариальные согласия супругов на передачу обеих долей в залог? И как будет звучать формулировка самого согласия?

согласия не требуеца, поскольку сделку совершают оба супруга, а не один, как предусмотрено диспозицией соответствующей нормы. не пойму, кстате, зачем вы этот вопрос задаете.

[Zaynutdinov Artur]

Zaynutdinov Artur, мине сдаеца, шо вы таки путаете право и его объект, и не учитываете, что залог обременяет предмет, а не залогодателя )))

А по вашей логике залогом можно обременить только объект?

следуя вашей логике, прекращение права общей долевой собственности повлечет прекращение залога. одначе представьте себе ситуацию: один из столь любезных вашему сердцу супругов, совместно заложивших... гхм... свои 1/2 доли в праве на одну и ту же недвижку, умирает, и наследует ему только лишь переживший супруг. я сильна сумлеваюсь, шо вы скажете о прекращении залога в этом случае ))) и что-то мине поцказываит, шо после вступления в наследство в залоге будут уже не доли )))

Что значит прекращение права общей долевой собственности??? Исчезло чтоли? (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)
Относительно ситуации: как я понимаю, наследнику (второму супругу) переходит оставшаяся 1/2 доли? В этом случае предмет залога изменяется, ни о каком прекращении залога и речи быть не может (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)

относительно вашегосогласия не требуеца, поскольку сделку совершают оба супруга, а не один, как предусмотрено диспозицией соответствующей нормы. не пойму, кстате, зачем вы этот вопрос задаете.

Без комментариев (IMG:style_emoticons/default/wink.gif)

[кум Тыква]

Zaynutdinov Artur,

А по вашей логике залогом можно обременить только объект?

по моей логике залог следует за предметом, а не за залогодателем.

Что значит прекращение права общей долевой собственности???

см. главу 15 гк.

Относительно ситуации: как я понимаю, наследнику (второму супругу) переходит оставшаяся 1/2 доли? В этом случае предмет залога изменяется, ни о каком прекращении залога и речи быть не может

а что в залоге-то теперь будет, какой такой "измененный" предмет, не подскажете?

Без комментариев

типо тонка так номекаите, шо я чушь сморозил, ога? )))

[Zaynutdinov Artur]

Zaynutdinov Artur,по моей логике залог следует за предметом, а не за залогодателем.

А я обратного и не говорил.

см. главу 15 гк.

В таком случае таким же образом отвечу на ваш вопрос в предыдущем посте - ст. 353 ГК (IMG:style_emoticons/default/wink.gif)

а что в залоге-то теперь будет, какой такой "измененный" предмет, не подскажете?

При переходе оставшейся 1/2 доли, собственник в регистрационке должен получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект. Поэтому мой ответ очевиден.

типо тонка так номекаите, шо я чушь сморозил, ога? )))

Нет-нет, что Вы?))) Я, скорее, солидарен с Вами по этому поводу, но не каждый специалист Росреестра так же считает.

[кум Тыква]

Zaynutdinov Artur

А я обратного и не говорил.

да? ну, значит, мну превратно понял ваше

заложить можно только то, что принадлежит по праву, либо само право

и

есть только некие доли, которые в совокупности условно составляют единый объект - квартиру.

как по мне, так доля в праве не есть объект права, и существование доли обусловлено существованием субъекта, а не объекта права общей долевой собственности.

В таком случае таким же образом отвечу на ваш вопрос в предыдущем посте - ст. 353 ГК

При переходе оставшейся 1/2 доли, собственник в регистрационке должен получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект. Поэтому мой ответ очевиден.

ну, что сказать... гладиолус ))) вы уж не сочтите за труд, озвучьте прямо, что было в залоге до принятия наследства, а что стало после?

но не каждый специалист Росреестра так же считает

опаньки... и как давно у нас спецыализды росреестра стали источниками права? ))) и, опять же, задав вопрос, вы же хотели к некоему выводу нас подвести, не? нутк ответ есть, давайте теперь вывод публикуйте )))

[Zaynutdinov Artur]

Zaynutdinov Arturда? ну, значит, мну превратно понял ваше
и как по мне, так доля в праве не есть объект права, и существование доли обусловлено существованием субъекта, а не объекта права общей долевой собственности.

Кум Тыква, я Вам про Фому, Вы мне про Ерему... Я, разве, говорил, что доля - это объект права? Я сказал, что доля в праве может выступать предметом залога.

ну, что сказать... гладиолус ))) вы уж не сочтите за труд, озвучьте прямо, что было в залоге до принятия наследства, а что стало после?

До принятия наследства в залоге были две доли в праве. После принятия наследства долевая собственность, как было Вами ранее верно подмечено, прекратилась (IMG:style_emoticons/default/smile.gif) )) Но залог-то из-за этого не исчез, предметом залога стала квартира. Я ответил на ваш вопрос?)))

опаньки... и как давно у нас спецыализды росреестра стали источниками права? ))) и, опять же, задав вопрос, вы же хотели к некоему выводу нас подвести, не? нутк ответ есть, давайте теперь вывод публикуйте )))

))) Я к тому, что бюрократическая машина в действии.
У меня новый вопрос возник: ситуация примерно аналогичная, описанной Вами выше. Различие лишь в том, что в залоге находилась только 1/2 доля, которая в последствии наследуется второму сособственнику. Какова по Вашему судьба залога в данном случае? (IMG:style_emoticons/default/wink.gif)

[кум Тыква]

Zaynutdinov Artur

Я сказал, что доля в праве может выступать предметом залога.

а это не вы утверждали, что при долевой собственности не может быть предметом залога объект в целом?

Я ответил на ваш вопрос?)))

да, причем правильно! и вы таки продолжаете настаивать, шо

оспаривание договора ипотеки возможно именно на этом основании - не определено существенное условие - предмет ипотеки

при залоге находящегося в долевой собственности объекта "целиком"?

У меня новый вопрос возник: ситуация примерно аналогичная, описанной Вами выше. Различие лишь в том, что в залоге находилась только 1/2 доля, которая в последствии наследуется второму сособственнику. Какова по Вашему судьба залога в данном случае?

очень, очень хороший, годный вопрос! позвольте мне процитировать ваш ответ:

залог-то из-за этого не исчез, предметом залога стала квартира.

))) однако совершение сделок наследником и обращение взыскания залогодержателем будут ограничены тем объемом залога, который имеется в соответствии с договором об ипотеке - то бишь пресловутой долей. при этом долевая собственность заново возникнет не раньше, чем собственников станет больше, чем один.

очепяталсо

Сообщение отредактировал кум Тыква - 3.9.2012, 14:26

[Zaynutdinov Artur]

Zaynutdinov Arturа это не вы утверждали, что при долевой собственности не может быть предметом залога объект в целом?

А это не Вы утверждали, что

долевая собственность заново возникнет не раньше, чем собственников станет больше, чем один.

да, причем правильно! и вы таки продолжаете настаивать, шопри залоге находящегося в долевой собственности объекта "целиком"?

Да, я продолжаю настаивать, что при долевой собственности предметом залога является доля или доли, как Вам угодно, а в случае прекращения долевой собственности предметом уже выступает объект)))

очень, очень хороший, годный вопрос! позвольте мне процитировать ваш ответ:))) однако совершение сделок наследником и обращение взыскания залогодержателем будут ограничены тем объемом залога, который имеется в соответствии с договором об ипотеке - то бишь пресловутой долей.

+1.

[кум Тыква]

мдя, тупичок-с...
мну чота мнитца, шо вы, Zaynutdinov Artur, ставите знак равенства между залогом доли в праве общей долевой собственности и залогом права, не? вообще, что такое "доля в праве", по-вашему?
мну вот, неразумный, щитает, шо "доля в праве" означает не некое право, не самостоятельный объект права и не часть вещи, но, скажем так, юридико-математическое выражение объема прав собственника на вещь в соотношении с правами других собственников этой же вещи. ведь во владении участников общей долевой собственности находится реальный объект, а не мифические доли, и пользуются-то они вещью, а не долями. и в обороте, следовательно, должен выступать объект, объем прав на который ограничен долями, а не "доля в праве", кое выражение используется законодателем и участниками оборота лишь постольку, поскольку упрощает юридическую технику, позволяя в трех словах выразить то, что пришлось бы описывать путем ссылок на нормы и соглашения, регулирующие отношения между участниками общей долевой собственности.

[Людмила]

Кум Тыква, я Вам про Фому, Вы мне про Ерему... Я, разве, говорил, что доля - это объект права? Я сказал, что доля в праве может выступать предметом залога.

Вы, насколько я понимаю, говорили, что при наличии долевой собственности ТОЛЬКО доли и могут быть предметом залога, а вот сам объект не может быть предметом залога. Хотя ГК РФ говорит прямо противоположное.

мдя, тупичок-с...

+1.

[Zaynutdinov Artur]

мдя, тупичок-с...
мну чота мнитца, шо вы, Zaynutdinov Artur, ставите знак равенства между залогом доли в праве общей долевой собственности и залогом права, не?

Отнюдь.

вообще, что такое "доля в праве", по-вашему?
мну вот, неразумный, щитает, шо "доля в праве" означает не некое право, не самостоятельный объект права и не часть вещи, но, скажем так, юридико-математическое выражение объема прав собственника на вещь в соотношении с правами других собственников этой же вещи.

Более точно и не скажешь!

ведь во владении участников общей долевой собственности находится реальный объект, а не мифические доли, и пользуются-то они вещью, а не долями. и в обороте, следовательно, должен выступать объект, объем прав на который ограничен долями, а не "доля в праве", кое выражение используется законодателем и участниками оборота лишь постольку, поскольку упрощает юридическую технику, позволяя в трех словах выразить то, что пришлось бы описывать путем ссылок на нормы и соглашения, регулирующие отношения между участниками общей долевой собственности.

Аплодисменты (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)

[Zaynutdinov Artur]

Вы, насколько я понимаю, говорили, что при наличии долевой собственности ТОЛЬКО доли и могут быть предметом залога, а вот сам объект не может быть предметом залога. Хотя ГК РФ говорит прямо противоположное.

Да, и до сих пор так же считаю и говорю!
Как сказал Борис Николаевич: "Я устал. Я ухожу." (IMG:style_emoticons/default/smile.gif)

[Bastinda]

стесняюсь спросить, а как можно заключить договор ипотеки доли в праве собственности на недвижимое имущество?
я имею в виду, что в данном случае ипотека объекта недвижимости со множественностью лиц - единственный вариант

[Людмила]

стесняюсь спросить, а как можно заключить договор ипотеки доли в праве собственности на недвижимое имущество?

Варь, нормально можно заключить. См., например, 90-й Обзор, там где-то в районе 7-го пункта рассматривался этот вопрос.

[Bastinda]

См., например, 90-й Обзор, там где-то в районе 7-го пункта рассматривался этот вопрос.

я категорически не согласна с ВАСей в этом вопросе)

[str555]

честно говоря, не вижу иных путей, кроме как отдельно обращать взыскание на доли - в ИП и в конкурсном.

[Event]

Нашел наисвежайшую практику ФАС УО буду пробовать в том же направлении.

[Event]

Коллеги, у меня процесс аналогичный выше выложенной практике. Банкрот ИПешкин развелся и поделил заложенную недвигу в идеальных долях.
Мы настаиваем, что реализовали право залогодержателя на обращение взыскания на залог в судебном порядке, установив наши требования в реестре как залоговые и утвердив положение о продаже залога, а продавать залог может только конкурсный управляющий поскольку на долю банкрота есть интерес других кредиторов. АС нас подержал.
Конкурсный продал долевую недвижимость целиком.
После чего апелляция говорит - так неправильно, продавать нужно было только долю банкрота, а залогодержатель пускай идет с иском к бывшей супруге.
Боюсь одной логики для кассации может не хватить.
Может кто-нибудь подсказать практику, лучше всего на уровне ПВАС, о равенстве решения об обращении взыскания на залог определениям о включении в реестр и установлении начальной цены, как способу обращения взыскания на залог в судебном порядке?

[Event]

Я успел сесть в уходящий поезд )) и ПВАС объяснил как взыскивать долевку, по крайней мере супружескую.
 f.pdf ( 75,3 килобайт ) Кол-во скачиваний: 7